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Pensando 2020

Escrito por Pablo González y Pedro Nonay en la primavera de 2020, tratando de entender las consecuencias del Covid 19.

Nota 9 – Covid 19

13 mayo 2020

Antes de continuar con el relato voy a hacer unos comentarios con origen en observaciones de alguno de los lectores de estas notas. Me han parecido relevantes, o esclarecedores. Por eso los pongo aquí. Son los siguientes:

• Respecto a la desaparición de la deuda.
  
  Me dicen:
  
  
  • “Solo veo viable, y desde luego sin los histriónicos/payasos que deciden gobernando por ahora en algunos paises acreedores, algo parecido, o, mejor una figura intermedia, tal vez por descubrir, entre una condonación “con contraprestación” (¡esto no es una condonación!) y un Plan Marshall.  Es decir, rebajamos la deuda a cambio de algo. Y si nos lo proponemos seguro que se halla algo, incluso algo metafísico, que pueda interesar al acreedor”.

• Lo cierto es que, si un señor le debe dinero a una señora, y se casan en gananciales, la deuda desaparece. Y sin mediar, ni pago, ni quiebra. Lo digo para hacer ver lo artificial y manejable del concepto deuda.

• Respecto a los bloques de países
  
  En el ejercicio que hice anteriormente, dije que cada país tiene que elegir bloque. No me desdigo. Pero sí parece claro que hay elecciones más probables.
  
  Como parece que estamos en un proceso de “vasos comunicantes” previo al futuro lejano de un gobierno mundial, el objetivo es que al final existan los mismos porcentajes de clases sociales en cada bloque, y con la misma calidad de vida en cada clase.
  
  Para conseguir eso, hay países que tienen que bajar de calidad de vida y de cantidad de personas en sus clases medias. Y otros que tienen que hacer lo contrario.
  
  Esto nos lleva a que unos países tienen que luchar contra el enfado de sus clases medias menguantes, y otros tienen el apoyo de sus clases bajas-medias en ascenso.
  
  Como los bloques de países tienen que tener actitudes homogéneas dentro de su bloque (para evitar exceso de inmigración interna), parece lógico que cada bloque escoja en su alineación a países de sus características. 
  
  Es decir: un bloque estará formado por los países con clases medias menguantes (y mucha conflictividad), y el otro con las ascendentes (y casi felicidad).
  
  Ese razonamiento nos lleva a meter a España en el bloque USA. Pero también ese razonamiento nos llevaría a meter a Marruecos en el bloque chino. Y ambas cosas casan mal con el control del Estrecho de Gibraltar. Eso sí, en toda regla general puede haber excepciones.
  
  Conclusión: me cuadra, de forma general, el razonamiento anterior, pero sigo sin tener nada claro lo que le va a pasar a España.
  
  

Continúo ahora con las cosas donde las dejé en la nota 8. Es decir, trataré primero las predicciones de las criptomonedas, y luego las inmobiliarias. Lo haré intentando mantener coherencia con lo que he ido diciendo en cada nota, pero aviso que eso es más fácil de decir que de hacer.

20. Criptomonedas.

Ya dije, en la predicción 4, que dólar y euro tienen pocos años de vida. 

Sus sustitutos van a ser las criptomonedas. Además serán útiles para “encubrir” la quiebra de las antiguas monedas con la excusa de cambio a la modernidad. Pero no serán del tipo Bitcoin. Creo que pasarán las siguientes cosas:

• En menos de un año empezarán a funcionar las primeras criptomonedas respaldadas por países. China y Canadá ya lo han anunciado, y el resto será como un efecto dominó. No he mencionado la ya existente en Venezuela (Petro), porque eso no es una moneda, sino un cachondeo.
  
  Esas monedas sustituirán a las antiguas (dólar, euro, …) que irán desapareciendo.
  
  Para quien no esté familiarizado, la diferencia entre una cripto estatal y las del estilo de Bitcoin, es lo que implica ese apellido de “estatal”. Se trata de monedas que no se “minan”. Son creadas por el emisor. Por ello, son susceptibles de QE. Además, el emisor tiene total conocimiento de quien tiene cada moneda en cada momento, y en qué se la gasta. Es decir: control absoluto. Además, el emisor las puede declarar como única moneda de circulación oficial en su país.

• El problema principal de las criptomonedas del tipo de Bitcoin, hoy, es que están poco maduras (esta crisis les ha pillado siendo muy necesarias, pero menores de edad). Todas ellas tienen problemas de dificultad de aprendizaje del uso para la gran masa (hay que avanzar en herramientas “simplificadoras”), así como problemas de escalabilidad (no pueden gestionar, todavía, la cantidad de transacciones por segundo que serían necesarias si se convierten en el instrumento generalizado).
  
  Por ello, la introducción de las criptos “estatales”, que serán casi obligatorias, puede venir bien para “educar” a las masas. Así como para investigar en avances para escalabilidad y simplicidad.
  
  Triunfarán esas criptos estatales. Durante un tiempo.
  
  Después, mucha gente se dará cuenta de que no quiere estar tan controlado. Empezarán a “experimentar” con las otras criptos (las de estilo Bitcoin). El resultado será que cada persona tendrá distintas criptos para distintos objetivos (será como quien hoy tiene una cuenta corriente bancaria en euros y otra en dólares). Por ejemplo:
  
  
  • La cripto estatal para las cosas cotidianas.
    
    
  • Una cripto (bitcoin, u otra), para el “archivo” de ahorros. A ella le pedirán mucha calidad, seguridad, y poco control por el gobierno (poco expropiable). Y no le pedirán simplicidad de uso, ni agilidad en la transacción (ojo, que lo que llamo poca agilidad es tardar 10 minutos en tener el dinero en cualquier parte del mundo, pero a las otras se les piden segundos).
    
    Nota para los no iniciados: la gente se cree que Bitcoin es anónimo, y que nadie se entera de lo que haces. Es mentira. Por su propio diseño de blockchain, tiene una trazabilidad absoluta, mucho mayor que la de los billetes actuales. Es verdad que en tu cuenta (tu dirección) no pone tu nombre, pero cualquier experto puede asociarte fácilmente, y luego puede leer tus gastos (como si fuera tener tus extractos de Visa). Bueno, … no es tan fácil, pero pueden. Por ejemplo, si el que te quiere controlar te convence de que hagáis una transacción, ya conoce tu dirección. Habría que tener la precaución de no hacer nunca pagos o cobros desde tu cuenta de Bitcoin (hacerlos entre tu cuenta de Bitcoin y tus otras cuentas de otras monedas, para luego transaccionar con la calle desde esas cuentas, pero eso es algo que no hará la mayoría).
    
    
  • Otra cripto para los pagos de los que no quieren trazabilidad. No me refiero a dinero negro para cosas feas (que también lo habrá, pero será en criptos distintas). Es mejor ejemplo los gastos que no quieres que vea tu parienta (una borrachera, …), o los pagos sin IVA al fontanero que no quieres que vea el gobierno. Hay criptos para eso, pero nadie pondría ahí su dinero principal. Aportan confidencialidad, pero poca fiabilidad. 
    
    
  • …

• Así que: el futuro es convivencia entre distintas criptos, para distintos usos, siempre tras pasar el periodo de acostumbrarnos a usarlas, y de que mejoren sus sistemas. Las criptos estatales serán el principio, pero no el final.

• Mientras tanto, Bitcoin, por ser la más conocida, irá ampliando su red de usuarios. Por ahora subirá de precio. Tal vez hasta multiplicar por dos en pocos meses, y potencialmente hasta una cotización de 500.000 $ la unidad en 2 años. Pero con mucha volatilidad hasta que se alcance la estabilidad futura.
  
  El riesgo de Bitcoin es que una cripto competidora haga las mejoras necesarias antes que ella, y le quite el mercado. Es como ocurrió con el invento del coche. El dinero lo ganó Ford, y no el inventor. Si eso ocurre, Bitcoin estará muerto, y ganará la otra. Eso sí, la capacidad de hacer los inventos está relacionada con tener los mejores ingenieros (en el mundo de criptos dicen “comunidad de desarrolladores”) y por ahora Bitcoin es la que tiene la comunidad más grande, por la lógica razón de ser la más antigua y la más usada.

• Hay un futuro inmenso en las criptos destinadas a ser base de lo que llaman Smart contracts, que son contratos electrónicos de cumplimiento automático (sin abogados, jueces, burofaxes, y esas cosas). La idea es que, si yo firmo un contrato con Pepito de que le vendo mis acciones de Amazon si alcanzan el precio de xxx antes de la fecha xxx, si se acaban dando las circunstancias, sin mediar nadie, automáticamente me quitan las acciones de mi cuenta, y le quitan a Pepito el dinero que yo recibo.
  
  Hoy por hoy, la cripto reina de ese mundo es Ethereum. Pero le pasa lo mismo que a Bitcoin. Es un mundo no consolidado, y alguien puede llegar y hacerlo mejor.

• El famoso halving de Bitcoin, que ocurrió hoy: 
  
  para quien no lo sepa, el halving es parte importante del diseño de Bitcoin. La idea es que, cada cuatro años (aproximadamente, porque el software no cuenta años, sino cantidad de bloques minados), los mineros recibirán un premio por cada bitcoin minado de la mitad que antes del halving. Con esto se ve que el “trabajador minero” verá peor remunerado su trabajo cada cuatro años, pero también es cierto que el precio sube, con lo que puede que la subida de precio le compense el recibir menos unidades.
  
  En los halving anteriores ocurrió lo esperado: una bajada del precio de Bitcoin al poco del halving, y una gran subida después. Pero los halving anteriores eran en unas circunstancias muy distintas de las de hoy. Por una parte, los mineros y cuatro friquis eran los únicos que estaban en el circuito (hoy hay mucha gente con Bitcoin que no está en el negocio del minado, por lo que el pago de ese trabajo no afecta tanto). Por otra parte, la crisis actual, y su efecto huida de monedas convencionales hacia oro o Bitcoin distorsiona lo que sería una situación normal.
  
  No creo que, esta vez, el halving sea tan relevante. Veo mucho más importante el efecto búsqueda de seguridad anti inflación, y anti expropiación.
  
  

21. el sector inmobiliario.

Como el apartado que voy a tratar ahora es largo, lo haré en distintos subpuntos.

El primer comentario, válido para todos los subpuntos, es lo que dije en la nota 1 sobre la causa profunda de los cambios: Covid 19 es, tan sólo, el detonante (muy triste en salud), pero la causa real es la revolución tecnológica post internet.

También es muy importante darse cuenta de una característica esencial del sector inmobiliario: su producto (los edificios) tiene una vida útil de entre 50 y 100 años. Por supuesto que hay excepciones (las pirámides, como caso extremo), pero son eso, excepciones. Cualquier edificio medio necesita una reforma integral (si es que no el derribo) antes de cumplir 100 años de vida.

Hay que mezclar lo dicho en el párrafo anterior con la gran cantidad de dinero necesario para construir esos edificios. El hecho es que las estimaciones sobre el valor de todos los edificios del mundo son de $ 217 trillion (de los americanos, que son billones españoles), que es algo del mismo rango que toda la deuda mundial.

Con los dos párrafos anteriores nos encontramos con que el ritmo natural de sustitución del parque inmobiliario existente, por “vejez”, es del 1 o 2 % anual, y que sólo eso requiere muchísimo dinero. Pero, además del concepto vejez natural, está el concepto “cambio de modelo”.

Por ello, el gran cambio promovido por la revolución tecnológica, y acelerado por Covid 19, requiere una sustitución del parque mucho más rápida, y la consiguiente inmensa inversión.

Alguien dirá: “¿por qué la revolución tecnológica hace obsoleta mi casa?. Y le contesto con ejemplos:

• Cuando se inventó el ascensor, nadie quería ir a una casa sin él. Todavía existen algunos edificios sin ascensor. Y los que vamos cumpliendo años, hemos visto muchos. Ya he dicho que la vida de los edificios es larga. Todos hemos visto que edificios en lugares magníficos, pero sin ascensor, perdieron su valor muy rápidamente, y quedaron relegados al deterioro, y al uso por las clases bajas hasta su derribo anticipado.

• Más atrás en el tiempo, cuando se hizo posible el agua corriente en las casas, nadie quería una vivienda sin cuarto de baño (antes no existían).

• Más atrás todavía, pero en ejemplo más cercano al nuestro, cuando se desarrolló de forma masiva la industria de la construcción, mucha gente abandonó sus antiguas chozas (que no es lo mismo que chabolas), y se trasladó a vivir en bloques de ladrillo (malos, pero modernos para su época). En ese momento el sector de chozas perdió el 100 % de su valor (que lo tuvo), y llegó la demolición prematura, e incluso el olvido de su construcción.
  
  

Creo que estamos en un momento de esos. Lo digo porque las construcciones existentes no encajan bien con las nuevas necesidades. Una cosa es que nos apañemos, de mala manera, hasta que podamos cambiar de casa, y otra es que el modelo encaje con el futuro. 

Ejemplos del mal encaje son:

• Si vamos al teletrabajo, no tenemos que vivir en el centro de la ciudad. Tampoco cerca de la fábrica u oficina antigua. Podemos irnos lejos (pagando menos por el m2), y buscar calidad de vida, o vivir cerca de nuestras aficiones (mar, montaña, …). Además, en esa casa más grande, podremos habilitar un despacho cómodo (pocas casas de clase media de hoy tienen hueco para eso).

• Antes los jóvenes hacían su vida en la calle. Ahora la hacen por las redes. Pasan un tiempo en sus cuartos que no es el que pasábamos nosotros. El salón de la casa ya no es el lugar común habitual para todos. Cada vez hay más horas de los chicos en sus cuartos. La tendencia es que esos antiguos dormitorios se acabarán convirtiendo en “suites”, donde tendrán hueco para su cama, y hueco para su “salón individual”.
  
  

• Por la misma razón, el salón familiar hace mucho que dejó de ser el lugar de la chimenea, con el calor común, y con la capacidad de ser el único lugar de la casa para conversar con alguien. También ha dejado de ser el lugar para ver la televisión en familia (eso ha desaparecido). Por eso el salón va perdiendo peso (m2) en favor de las “suites”, donde la gente hace su vida social sin salir de casa. Y gana peso (m2) la cocina, que todavía es algo que genera necesidad de compartir y socializar (está siendo el nuevo salón, que es la causa de los lofts).
  

Hay muchos más ejemplos. Y no sólo para la vivienda. Incluso no sólo para la edificación, sino para el diseño de ciudad (el urbanismo). Pero me bastan los dichos para enunciar el asunto.

No me resisto a poner aquí el link a un blog que escribí en el 2014 (en inglés). La tendencia ya estaba clara. http://real-estatefuture.blogspot.com/2014/09/r.html

Además de lo dicho, por supuesto afecta mucho la gran crisis económica que estamos empezando. Pero, de nuevo recuerdo que la vida útil de nuestro producto es de 100 años. La crisis no va a durar más que una mínima parte de ellos. 

Si la necesidad de cambiar todo el parque inmobiliario antes de tiempo, por obsolescencia, acelera el proceso constructor convencional (probablemente a más del doble, de media). Y, si la crisis lo retrasa durante unos pocos años (tal vez a la mitad). El número gordo dice que el volumen no descenderá mucho los años de la crisis, y subirá fuertemente después.

Por tanto, sí veo futuro en el sector, pero sólo en producto adaptado a los nuevos tiempos. El otro producto sólo se podrá mirar para comprar a buen precio la “location”, y derribar pronto para hacerlo nuevo. Es decir, mala cosa para las carteras existentes, y buena para el suelo de desarrollo (aunque reconozco que aquí puedo estar sesgado por lo que me conviene, pero el razonamiento me convence). 

21.1. Los drivers.

Es un clásico en el sector inmobiliario hablar de “location, location, location”. Y no es mentira. Pero hay que verlo con las gafas actuales. 

El driver fundamental del inmobiliario siempre ha sido (y será) la demografía.

Es cierto que hay drivers secundarios, como es la capacidad de adquisición (muy ligada a PIB per capita, y a índice de paro), la cantidad de habitantes media de los hogares, … 

También importa mucho el parque inmobiliario existente.

Todo ello hay que verlo con la doble gafa de las circunstancias actuales. La de la revolución tecnológica (que es la de largo plazo), y la de la crisis Covid (que es la de corto plazo, corto en el ciclo inmobiliario de 100 años).

En este apartado hablo del largo plazo (lo del Covid lo trato en el siguiente).

Una primera forma de aproximarse al clásico “location” es la existencia de infraestructuras. El ejemplo claro es estar cerca de una estación de metro, o de una carretera, o dentro de una ciudad atractiva con gran aeropuerto. Es claro que las infraestructuras revalorizan el lugar.

Otra forma de acercarse al “location” es la demografía. Pero la demografía en sentido crecimiento de la ciudad, no tamaño de la ciudad hoy. Tampoco crecimiento vegetativo por procreación de los habitantes de hoy. Aquí importa mucho si la ciudad atrae nuevos habitantes (por causa de la revolución tecnológica). La palabra básica es inmigración.

La ciudad que (por las razones que sea) es capaz de atraer nuevos habitantes, será una ciudad con necesidad de crear alojamiento para ellos. Y la que decrezca, tendrá que ir al derribo o abandono (caso de Detroit en años recientes). De esto también escribí hace años en http://real-estatefuture.blogspot.com/2014/10/the-future-of-citys-size.html

Eso sí, aunque he dicho que la vida de un edificio es de 100 años. También digo que la vida de una ciudad (de su trazado de calles, y de su estilo), es de mil años. El ejemplo claro es que las calles de la Roma antigua siguen igual que en la época de Julio Cesar. Y hay que mirar mucho la capacidad de cada ciudad para adaptarse a los cambios de tiempos. Porque, si no tiene capacidad de adaptación, la inversión en cambiar todo es tan grande, que resulta más interesante hacerlo desde cero en otro lugar. Ese es el gran punto a considerar ante el cambio al que nos enfrentamos: ¿Lo hacemos desde cero, o aprovechamos las grandes inversiones existentes?. 

Hay que tener en cuenta que la actual revolución tecnológica permite mucha movilidad (inmigración, se decía antes). Eso significa, desde el punto de vista de ciudad, que lo importante no es el índice de natalidad (que además es muy lento para hacer crecer la ciudad), sino la capacidad de atracción. Ejemplo de esto son las hoy grandes ciudades americanas, que eran muy pequeñas a mediados del siglo XIX, y que no llegaron a lo que son porque sus habitantes femeninas tuvieran 20 hijos cada una.

Las ciudades que sean capaces de atraer nuevos habitantes, tienen mucho futuro. El resto no.

Ante eso, hay que hacerse la pregunta de qué ciudades pueden atraer esos habitantes, y porqué. La historia nos da infinitas causas, pero algún denominador común. 

Antes las decisiones las tomaban los políticos, o los empresarios. Por ejemplo, si alguien decidía instalar una fábrica de coches en Valladolid, los trabajadores tenían que ir allí. Hoy, si trabajas en Microsoft, no tienes ninguna necesidad de vivir en Seattle. Si eres buen trabajador puedes vivir en la parte del mundo que te guste. El gran cambio es que ha cambiado el poder de la decisión. Ha pasado de arriba a abajo. Ahora son los individuos los que eligen, dado que la tecnología actual les entrega la decisión de donde vivir. Y esto que acabo de decir, tiene una importancia mucho más grande de lo que parece.

Resumiendo: Antes, el impulso de crecimiento de las ciudades era decisión política, o de inversión. Hoy es la calidad de vida de los ciudadanos que quieren vivir allí.

Las ciudades que ofrezcan calidad de vida, tienen futuro. Las otras no. Eso sí, lo de calidad de vida es muy subjetivo. Cada ciudad tiene que buscar su público objetivo (nota: España no tiene malas cartas para eso de calidad de vida, o no las tenía antes de nuestro actual gobierno). 

El otro punto a considerar es el del parque inmobiliario existente. 

En un mundo con pocos cambios, y recordando que los edificios tienen una vida útil de 100 años, si la ciudad tiene crecimiento vegetativo, el parque inmobiliario se debe renovar al ritmo de 1 o 2 % anual. Pero, en el mundo actual, donde el parque existente hay que considerarlo similar al de chozas, tendente a desaparecer (sé que exagero, pero no tanto), habrá que renovar todo el parque muy rápido (si la ciudad atrae habitantes). 

Vuelvo a recordar aquí, como ejemplo, que en 1840 la ciudad de nueva York tenía menos de 400.000 habitantes, y que, en el actual Central Park, había chabolas de obreros. Y no había edificios de más de 4 plantas. Pero supieron adaptarse a los nuevos tiempos. De aquellos edificios no queda ni uno (el trazado de las calles permanece). En 1870, Nueva york tenía 1,5 millones de habitantes (multiplicó por más de tres en 30 años). Hoy tiene más de 8,5 millones. Y el parque inmobiliario no tiene nada que ver con el inicial.

Podemos resumir en que el famoso “location” es inversiones en infraestructuras existentes. Y que hay que derribar casi todos los edificios antiguos en las pocas ciudades que sepan adaptarse al nuevo mundo. Así como en que hay que renovar el parque a una velocidad inmensa. Eso sí, todo lleno de infinitos matices.

La actual revolución tecnológica estaba haciendo la ciudad:

• Mas densa, al contrario de la tendencia que se llama “urban sprawl”, de los años 70 hasta hoy. Antes la gente que tenía coche quería vivir en las afueras. Hoy, los jóvenes vuelven al centro, donde van caminando, y donde funcionan las apps de Uber, o de Globo.

• Más de usos mixtos. Eliminando la tendencia de mediados del siglo XX en la que había barrios residenciales, otros de oficinas, …

• Más “gentrificada” (palabro que implica barrios homogéneos por gustos de los ciudadanos, no por usos, por ejemplo, el barrio gay, el barrio pijo, …). Nada distinto de los antiguos barrios chinos, italianos, … en las antiguas ciudades americanas.

Cito aquí las nuevas palabras de moda dentro del sector. Son “proptech”, y “REEAS”. 

Proptech no es más que el nombre que le han puesto a un subsector para “molar” más. Se dice que un negocio es proptech cuando se centra en usar las nuevas tecnologías para  mejorar el inmobiliario. Aquí entra desde autocad, hasta Idealista, pasando por Aib&B, e infinidad de cosas.

REAAS es acrónimo de “Real Estate as a Service”. Tiene mucho fondo conceptual. Busca orientar el inmobiliario hacia ser un servicio (no la clásica inversión en ladrillo). La idea es que habrá “usuarios” del sector (los habitantes de la vivienda) que pagarán por el servicio (el alquiler, pero mucho más, como es el funcionamiento de todos los servicios tecnológicos de la vivienda). Y habrá “proveedores del servicio”, que serán las empresas intermediarias entre el inversor propietario (los fondos de inversión), y el usuario. Esa empresa es la que se encargará de tener red de reparaciones, y de asistencia, de modo que todo el inmueble dé constantemente el servicio que el habitante demanda. También esa empresa se encargará de todo lo que hace falta para crear el edificio (el fondo pone el dinero, pero ellos se encargan de los proyectos, las licencias, la comercialización, y el servicio continuo en operación). Por ello, un concepto tendente a la desaparición (lenta) es el de hipoteca (al igual que desaparecieron las letras). El banco ya no será el driver. Tampoco era el dueño del dinero. 

21.2. el virus

El virus ha cambiado algo la tendencia. Pero hay que tener mucho cuidado con esto. 

Es cierto que el virus va a cambiar las decisiones de mucha gente en el corto plazo. Pero también es cierto que el virus pasará en uno o dos años. Aunque afecte a las decisiones del subconsciente durante más años, recuerdo una vez más, que la vida útil de los edificios es del rango de los 100 años. Por ello, la influencia del virus en la ciudad será pequeña en el largo plazo, pero grande en el corto.

La influencia que sí se notará es la de la crisis económica post virus. Las ciudades que tengan que crecer en estos momentos de escasez de dinero, lo harán con infraestructuras débiles. Y así quedarán. Es el ejemplo de las ciudades de los antiguos países comunistas.

Mientras tanto, hay  tendencias “subvertidas”, como es el caso de la densificación. El virus ha animado a mucha gente a vivir en casas con jardín, para poder pasear en futuros confinamientos. Hay mercado para eso, pero será muy temporal, porque va en contra de la tendencia principal.

21.3. Oficinas

La revolución tecnológica ya permitía trabajar sin ir a la oficina. Lo único que las mantenía activas era la inercia de la anterior revolución industrial, en la que los jefes querían ver a sus “polluelos” constantemente.

El virus ha acelerado esto. Con el nombre de teletrabajo.

Ahora, los trabajadores se han dado cuenta de que gastan menos tiempo en atascos, y gestionan mejor sus tiempos en casa.

Los jefes se han dado cuenta de que sus empleados son más productivos, y más felices en sus casas. Además, tienen que invertir menos en alquiler de oficinas.

Las oficinas que conocemos están muertas. Lo que no significa que desaparezcan, pero sí que se reduzcan mucho, y que cambie el concepto.

La única utilidad de las oficinas en el futuro es la de fomentar el contacto social entre empleados. Lo que llaman “team building”. Es decir, que los trabajadores irán allí una vez por semana a charlar con los compañeros. Desaparecerán los despachos, y todo serán salones de contacto, con la excusa de conferencias, o lo que sea. En el fondo, será casi como un club, pero solo para colegas.

Eso sí, el cambio tiene que acompasarse con el cambio en las viviendas. El empleado que no tenga espacio en su casa para trabajar con intimidad, tardará más en la adaptación.

Una opción intermedia serán los espacios de coworking. El trabajador no trabajará en su casa (porque no tiene espacio adecuado), pero no gastará una hora de atasco en ir a la oficina central (en la que no hay nadie). Lo que hará es buscarse un lugar cerca de su casa en el que trabajará pagando el “alquiler horario de mesa” con unos bonos que le dará su jefe (que se ahorra al alquiler de la oficina antigua en lugares caros).

Eso sí, también tiene que cambiar la normativa urbanística para permitir estas adaptaciones. En teoría, la norma de hoy prohíbe el teletrabajo, porque está prohibido utilizar las zonas definidas como viviendas para oficinas. Absurdo, pero cierto. Además, también dirán tonterías los de prevención de riesgos laborales, que se empeñarán en decir que una casa no cumple las normas para trabajar de forma segura (ridículo, pero lo dirán).

El cambio de normativas es el primer paso que tiene que dar una ciudad en su intento de adaptarse al nuevo mundo. Se tiene que acabar lo que se llamaba el “urbanismo de manchas” (zona amarilla viviendas, zona azul oficinas, ….). Si no lo hacen, el inversor tendrá dudas, y le obligarán a hacer algo con poco futuro.

21.4. Viviendas

Las tendencias son:

• Habrá espacio para “despacho”.

• Los dormitorios de los hijos serán “suites”, con espacio para dormir, y espacio para sus socializaciones en las redes.

• El salón común perderá protagonismo.

• La cocina lo ganará.

• En la ubicación, lo importante será estar cerca de los gustos “gentrificados” del dueño. Y del acceso a infraestructuras.

• Será básico el tener facilidad de acceso a servicios del estilo de Uber o Globo (que solo pueden funcionar bien en lugares densificados). Aunque esos servicios sean muy perjudicados en el corto plazo por el virus.

• Otra tendencia fundamental es que aumentará el peso del alquiler contra la propiedad. Por muchas razones:
  
  
  • Es evidente la razón económica en crisis. Habrá muchos proyectos de viviendas baratas en alquiler, dentro de un edificio de propietario único.
    
    
  • También está la razón tecnológica.
    
    
    • El usuario tendrá cada vez menos “efectos personales” (ya no habrá libros, ni discos, ni fotos que sean difíciles de transportar; todo está en el ordenador, o en la nube). Eso le hará menos incómoda la mudanza, que será casi sólo de ropa. Y se cambiará más habitualmente de casa (por el cambio de trabajo, cambio de gustos, o cambio de necesidades de la familia, como es cuando se emancipan los hijos).
      
      
    • La vivienda tendrá cada vez más instalaciones tecnológicas, y muchos proveedores de servicios. Gestionar reparaciones de eso será cada vez más difícil para la persona que vive en la casa. El resultado será que la empresa propietaria del edificio tendrá un departamento de reparaciones, ya que su escala se lo permitirá. Es como cuando los coches se complicaron con electrónica: desapareció la gente que se hacía sus propias reparaciones.
      
      

21.5. Retail

Está más muerto que las oficinas. 

Habrá tiempos y estilos de “mortandad”, pero las compras se van a hacer por internet.

La única salida que tienen es el concepto de Showroom. Es decir, el lugar en el que la gente va a tocar el producto, o a probarse la ropa. Pero luego compra por internet, y lo recibe en casa sin tener que cargar con bolsas.

Serán algo así como un coste más de marketing, o del servicio al cliente, de las marcas. No cobrarán por vender (la venta será por Amazon o equivalente). Cobrarán de la marca, no del cliente. Lo harán por “exponer”.

Eso no dará trabajo para todos los locales comerciales actuales. Muchos tendrán que cambiar su uso a viviendas, bares, u otras cosas.

Desde luego, lo que no tendrá ningún sentido es el espacio que tienen casi todos los locales comerciales actuales destinado a almacén de producto. Solo valdrá el espacio de exposición.

21.6. Logístico

Es el gran ganador. 

Como todo se va a comprar por internet (después de tocarlo en el showroom), será necesario tener muchos espacios logísticos grandes en las afueras de la ciudad (a los que llegan grandes camiones con productos de las fábricas, y de los que salen pequeños camiones hacia los centros logísticos de “última milla”). Y otros espacios logísticos de última milla, dentro de la ciudad (a los que llegan los pequeños camiones, y de los que salen furgonetas de reparto, o drones).

Muy probablemente, los centros logísticos de última milla se instalarán en antiguos parkings, que habrán perdido utilidad con la otra tendencia general, que es eliminar el coche en propiedad para ir a coche compartido, o transporte público (eso sí, cuando pase el virus, porque hasta entonces, el coche en propiedad recuperará peso).

21.7. Hoteles

Ya estaban muertos antes de Covid. Cosas del estilo de Airb&b estaban aniquilándolos.

Covid les va a dar un respiro. Porque ofrecen más garantías de limpieza que Airb&b. Pero será un respiro corto.

Sólo podrán funcionar los que ofrezcan un estilo de vida muy personalizado. 

21.8 hostelería

Eso va a cambiar muy poco. Por la razón de que es el sector inmobiliario más adaptado a los nuevos tiempos, de entre todos.

Siempre han ofrecido techo y calefacción, pero nunca han pedido proceso de check in. Y el “contrato” de mesa siempre ha sido por horas. Alta eficacia y adaptabilidad al cliente.

21.7. Urbanismo

Ya he dicho que los edificios duran 100 años, y el trazado de las calles miles de años.

Habrá algunas ciudades antiguas que puedan adaptar su oferta a los tiempos modernos, aprovechando sus infraestructuras existentes.

Habrá otras que se construyan desde cero. Con muy fuertes inversiones en infraestructuras.

El cambio de forma de vida va a ser tan grande, que hay un buen nicho para los nuevos proyectos. Pero sólo para los bien pensados.

En esto, es fundamental que el Ayuntamiento entienda el proceso. Que adapte su Plan General. Que encuentre y fomente las características que hagan que el habitante encuentre allí la calidad de vida de su gusto. Y que identifique algunas grandes inversiones que hagan de motor. 

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Se podría decir mucho más (y mejor dicho). Pero esto es lo que me ha salido en el confinamiento. 

En base a estas ideas estoy preparando mi adaptación personal hacia el mundo futuro. Incluido el lanzamiento de algunas iniciativas inmobiliarias, de forma directa, y también el de plataformas tecnológicas para dar apoyo al sector (alguna muy bonita, pero habrá que ver si soy capaz de convencer al sector, y a inversores, así como de hacerlo bien).

Me despido, y doy las gracias a todos los lectores que me habéis aguantado, y me habéis aportado líneas de pensamiento. 

Un fuerte abrazo, y mucha suerte a todos en la gran experiencia que va a ser vivir en un mundo nuevo y participar en su desarrollo!!!.